本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道
(資料圖)
近日，為促進(jìn)住宅銷售，合肥、重慶、惠州等地出現(xiàn)買房可“零首付”甚至“負(fù)首付”的營(yíng)銷模式。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉并沒有在實(shí)質(zhì)上減輕購(gòu)房者的壓力，且暗含財(cái)務(wù)與法律風(fēng)險(xiǎn)。
例如，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“負(fù)首付不是新事物，業(yè)內(nèi)稱之為‘高評(píng)高貸’，涉及‘陰陽合同’、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。”
針對(duì)該類營(yíng)銷亂象，監(jiān)管部門已積極出手。日前，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)出通知，嚴(yán)查首付貸、返首付、零首付，以及發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為；5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)文，禁止參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為，直指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)存在的樓盤銷售亂象。
“零首付”“負(fù)首付”引熱議
為加速銷售，開發(fā)商各類花式銷售活動(dòng)輪番上演。近日，合肥、惠州等地部分在售樓盤為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至“零首付”購(gòu)房促銷活動(dòng)。
5月19日，位于惠州淡水的東方·鉑悅府推出“零首付，送車位”活動(dòng)，在售房源折后單價(jià)約8700—9700元/平米，是“有史以來最大優(yōu)惠”。對(duì)比之下，東方·鉑悅府7棟于2021年11月11日獲批入市，住宅備案價(jià)在1.19—1.58萬元/平米之間。
5月上旬，合肥市長(zhǎng)豐縣上坤晶萃四季項(xiàng)目打出“0首付、準(zhǔn)現(xiàn)房、置業(yè)大合肥”的廣告，買房人只需交2萬元定金，首付0元。5月29日，《華夏時(shí)報(bào)》記者通過購(gòu)房平臺(tái)向該項(xiàng)目置業(yè)顧問了解到，上坤晶萃四季的“零首付”活動(dòng)只是開發(fā)商拿出少量幾套房源用來宣傳，差額首付款由開發(fā)商上坤全額補(bǔ)貼，5月15號(hào)該活動(dòng)已經(jīng)結(jié)束。
與此同時(shí)，近期部分城市的二手房市場(chǎng)還悄然出現(xiàn)了“負(fù)首付”，有中介聲稱能幫助自有資金不足的購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)購(gòu)房目標(biāo)。
網(wǎng)傳圖片顯示，一位重慶市巴南區(qū)房產(chǎn)中介在朋友圈中聲稱，一套83萬元的精裝房，客戶首付4萬元，放款后返現(xiàn)5萬元，相當(dāng)于客戶買房后倒拿1萬元；另一則發(fā)布于4月22日的網(wǎng)帖顯示，房產(chǎn)中介稱，深圳羅湖一套房子評(píng)估價(jià)570萬元，房東急售要以520萬元出售。購(gòu)房者可以“在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修錢”。據(jù)悉，“570萬元銀行會(huì)分批次放款。你把資料遞上來，全部由我們的按揭部門幫你。除非你是黑征信（不能做）”。
對(duì)此，一名深圳中介人士向記者肯定地表示，目前深圳無法操作“負(fù)首付”，“銀行評(píng)估控制得比較緊”。至于網(wǎng)傳所言，該中介人士則表示，“可能很久以前了吧。”
對(duì)于引人關(guān)注的“零首付”“負(fù)首付”營(yíng)銷模式，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，本質(zhì)為“羊毛出在羊身上”，購(gòu)房者并不會(huì)獲得實(shí)際優(yōu)惠。不僅如此，這類營(yíng)銷行為涉嫌違法違規(guī)，風(fēng)險(xiǎn)頗高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，“負(fù)首付”不是新事物，業(yè)內(nèi)稱之為“高評(píng)高貸”。據(jù)張大偉解釋，“高評(píng)高貸”也叫倒拿錢、零首付、低首付，是指銀行評(píng)估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高、從而貸到更多的款，變相降低首付：“‘高評(píng)’就是高評(píng)估值，‘高貸’就是高貸款額。里面涉及‘陰陽合同’、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評(píng)估價(jià)有浮動(dòng)空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。”張大偉強(qiáng)調(diào)。
“首付和貸款最終還是自己出，早和晚的區(qū)別而已。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，所謂“零首付”、首付分期看起來似乎沒有手續(xù)費(fèi)，但是為了及時(shí)支付剩余的首付款，有些人會(huì)通過消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司、貸款中介等籌措資金，既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。
王玉臣同時(shí)指出，“零首付”“負(fù)首付”一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒有如實(shí)備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會(huì)進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會(huì)直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。
毫無疑問，買房“零首付”“負(fù)首付”的做法違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策：2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。
樓市成交階段性回落
針對(duì)近期出現(xiàn)的“零首付”“負(fù)首付”樓盤銷售亂象，多地監(jiān)管部門已及時(shí)出手，禁止相關(guān)人員參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為。
5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)文，該協(xié)會(huì)在文中指出，各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)開展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處等。
在此之前，5月22日，廣東省惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》指出，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營(yíng)銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。
值得注意的是，在東方·鉑悅府，由于業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)，5月23日，經(jīng)過雙方協(xié)商，開發(fā)商立下書面承諾：5月19日以來賣出的153套房子將作退款處理，贈(zèng)送車位的協(xié)議全部作廢，后續(xù)若開發(fā)商再贈(zèng)送或低價(jià)賣車位、以低首付賣房擾亂市場(chǎng)，需給予集體業(yè)主相應(yīng)價(jià)值的賠償。
客觀地說，各類“0首付”“負(fù)首付”現(xiàn)象背后，是房地產(chǎn)需求端仍然疲軟的現(xiàn)狀。
據(jù)平安證券發(fā)布的研報(bào)，截至5月21日，5月重點(diǎn)50城新房月日均成交3827套，環(huán)比降14.2%，同比升3.3%，增速較上月回落23%；重點(diǎn)20城二手房月日均成交2476套，環(huán)比降21.2%，同比升43.4%，增速較上月回落26.4%，“金三銀四”后樓市成交階段性回落。
中指研究院指出，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度較高，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)會(huì)形成一定支撐，但整體來看，當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在。近期部分核心一二線城市開始優(yōu)化調(diào)控政策，上海、廣州等城市調(diào)整公積金政策，杭州、南京部分街道或區(qū)域放松限購(gòu)，但整體力度仍較為有限。截至5月24日，5月各地出臺(tái)政策的頻次僅29條，不足4月一半。
“后期需給予樓市更大力度的政策支持，穩(wěn)定購(gòu)房者置業(yè)信心和預(yù)期，核心城市政策存在優(yōu)化空間，市場(chǎng)也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。”中指研究院判斷，6月將迎來上半年收官節(jié)點(diǎn)，預(yù)計(jì)房企推盤力度和促銷力度都將加大。
而上述置業(yè)顧問也向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，盡管“零首付”活動(dòng)已經(jīng)取消，但現(xiàn)在合肥下轄縣城如肥東及長(zhǎng)豐目前均有低首付在售樓盤，購(gòu)房者只需交付2—5萬元，剩余部分可從開發(fā)商處獲得無息貸款，“您有需要可以直接與樓盤方面咨詢”。
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