去年，消費(fèi)者吳先生在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，遇到了一樁蹊蹺事——合同上的購(gòu)房者違約責(zé)任和開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任不對(duì)等。經(jīng)鎮(zhèn)江市消費(fèi)者協(xié)會(huì)協(xié)調(diào)，開(kāi)發(fā)商同意將定金退還給吳先生，并承諾修改不對(duì)等的條款。
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通訊員 ?易志鑫
揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾??馬燕
【案例回放】
購(gòu)房者若逾期按萬(wàn)分之三算
開(kāi)發(fā)商逾期卻只需付萬(wàn)分之一？
2021年9月9日，消費(fèi)者吳先生向江蘇省鎮(zhèn)江市消費(fèi)者協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“鎮(zhèn)江市消協(xié)”）投訴稱(chēng)，其在正式簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)發(fā)現(xiàn)合同上有不平等條款，購(gòu)房者違約責(zé)任和開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任是不對(duì)等的。如果購(gòu)房者逾期付款，需付給開(kāi)發(fā)商每天合同價(jià)款萬(wàn)分之三的違約金，而若開(kāi)發(fā)商逾期交房只需支付購(gòu)房者每天萬(wàn)分之一的違約金。
開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，合同是住建局提供的合同范本。住建局聲明，合同式樣是住建局提供的，但是合同內(nèi)容需要開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者共同協(xié)商。開(kāi)發(fā)商拒絕變更改合同條款，并要求吳先生繼續(xù)履行合同。吳先生請(qǐng)求鎮(zhèn)江市消協(xié)調(diào)解處理。
鎮(zhèn)江市消協(xié)接訴后，立即與鎮(zhèn)江某置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系并了解情況。經(jīng)調(diào)查核實(shí)，吳先生所投訴的情況基本屬實(shí)。在消協(xié)工作人員的協(xié)調(diào)下，該公司負(fù)責(zé)人同意退還吳先生的定金，并承諾鎮(zhèn)江四個(gè)在售樓盤(pán)合同中的違約責(zé)任條款將全部改為對(duì)等責(zé)任。
【專(zhuān)家分析】
格式合同加重責(zé)任無(wú)效
消費(fèi)者可要求變更或解除
上海市海華永泰（南京）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、主任律師涂勇接受揚(yáng)子晚報(bào)/紫牛新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示：本案中，開(kāi)發(fā)商作為提供格式合同的一方，不合理地免除或者減輕自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任。依照法律該格式條款無(wú)效，吳先生可以要求開(kāi)發(fā)商變更合同繼續(xù)履行或者解除合同。
相關(guān)法條是《民法典》第四百九十六條 格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提示對(duì)方注意免除或者減輕其責(zé)任等與對(duì)方有重大利害關(guān)系的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。提供格式條款的一方未履行提示或者說(shuō)明義務(wù)，致使對(duì)方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對(duì)方可以主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。《民法典》第四百九十七條有下列情形之一的，該格式條款無(wú)效：（一）具有本法第一編第六章第三節(jié)和本法第五百零六條規(guī)定的無(wú)效情形；（二）提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利；（三）提供格式條款一方排除對(duì)方主要權(quán)利。
【消費(fèi)提醒】
購(gòu)房合同簽訂需審慎
保存憑證，敢于質(zhì)疑
當(dāng)前不少《房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上設(shè)置有減輕或免除開(kāi)發(fā)商義務(wù)、限制甚至剝奪消費(fèi)者權(quán)利的“霸王條款”。
江蘇省消保委提醒消費(fèi)者：首先，購(gòu)房合同簽訂需審慎。認(rèn)真閱讀合同的所有條款，對(duì)于合同空白處的填寫(xiě)，要與開(kāi)發(fā)商明確約定。對(duì)合同中的房屋單價(jià)及總價(jià)、按揭貸款、付款方式、建筑面積、違約責(zé)任等條款要明確約定。同時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)的口頭說(shuō)明和允諾不一定具有法律效力，載入書(shū)面協(xié)議、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款，才受法律保護(hù)。其次，保存相關(guān)憑證，敢于提出質(zhì)疑。消費(fèi)者購(gòu)房前可咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)人士。
校對(duì) 王菲
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