401輪報價、279%的溢價率，熱點城市土地市場在“狂歡”中迎來降溫措施，西安、徐州近期相繼祭出土拍“熔斷”機制為市場降溫。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，從其他城市的實踐來看，該機制頗有效果。
機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月，TOP50房企中有23家房企在22個熱點城市拿地，且多數(shù)房企拿地不超兩宗。同時，就各房企披露的2021年計劃投資額來看，各梯隊房企投資額增速分化較大。
加碼土拍市場
近期，西安市土拍市場又現(xiàn)新規(guī)，土拍采用“熔斷”機制，開發(fā)商拿地要進入搖號流程。
4月6日，西安市西咸新區(qū)XXFX-XX02-40號宗地競拍現(xiàn)場。這宗115.13畝的地塊在經(jīng)過中海、華潤、萬科、金輝等58家房企近十個小時、139輪的激烈爭奪后，在下午6點達到熔斷價格225080萬元。根據(jù)相關規(guī)定，該宗地塊宣布流拍，進入搖號流程。
在XXFX-XX02-40號地塊拍賣之前，西安市能源金貿(mào)區(qū)地塊拍賣的成交溢價率高達279%。因此，在XXFX-XX02-40號地塊競拍前，便設立了“熔斷+搖號”的雙重機制。
4月9日，徐州市下發(fā)《進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，除集中供地內(nèi)容外，明確提出建立土拍熔斷機制，“在土地招標拍賣過程中，當溢價率達到50%或超過設置的最高限價時，中止網(wǎng)上競價，采取搖號方式確定競得人。”同時提出，根據(jù)土地供應情況，指定區(qū)域年度商品住房最高限價。
2月，徐州市曾集中出讓兩宗地塊，總起價15.21億元。在經(jīng)過401輪報價后，徐州萬起企業(yè)管理服務有限公司以28.85億元競得2020-94號地塊，溢價率達136.09%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年前11個月50城出讓土地方面，徐州以46.78%的溢價率位居榜首，同比增長133.21%。
西安、徐州為何相繼出臺“熔斷”機制?“主要還是近期的土拍市場太火。”某TOP20房企投資總監(jiān)告訴記者，“從調(diào)控的角度看，‘熔斷’機制的作用還是蠻明顯的。”
投資增速分化
金科股份近期表示，“土地集中供應”和“三道紅線”“銀行融資兩集中”政策共同構(gòu)成了土地供給側(cè)改革的機制。各房企結(jié)合自身出發(fā)，2021年的計劃投資額增速分化差異較大。
藍光發(fā)展2020年土地投資計劃額度不超400億元，公司實際新增房地產(chǎn)項目60個，總建筑面積約962萬平方米，新增項目數(shù)量中新一線、二線及強三線城市占比八成，華東區(qū)域占比四成。2021年，公司計劃土地投資總額不超350億元，房地產(chǎn)項目計劃開工面積1200萬平方米，竣工面積650萬平方米。
碧桂園常務副總裁程光煜表示，2020年碧桂園的權(quán)益投資額是2092億元，今年的計劃跟2020年相當。
謀求規(guī)模增長的房企則計劃投資額增速明顯。金科股份計劃2025年公司總銷售規(guī)模中的“地產(chǎn)+”業(yè)務銷售規(guī)模達到500億元以上;持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)大幅提升，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)規(guī)模達到300億元-500億元。公司披露的數(shù)據(jù)顯示，公司計劃2021年全年銷售目標不低于2500億元，計劃新開工面積約2900萬平方米，計劃竣工面積2600萬平方米，年末在建面積約7100萬平方米，并進一步拓展土地儲備資源。
中海地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，今年中海地產(chǎn)的權(quán)益投資金額預計將達到1650億元，同比增長25%。
拿地熱情下降
安信證券統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年樣本房企拿地強度集體下降，紅、橙檔下降更明顯，分別較2020年上半年下降9.4%、16.2%。紅檔房企中恒大、橙檔房企中華僑城、黃檔房企中禹洲、世茂拿地強度均明顯下降。
克而瑞地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月，全國經(jīng)營性土地供應總建筑面積19963萬平方米，環(huán)比增長21%，同比下降34%。價格方面，受重點一、二線城市成交量大幅縮減影響，3月平均樓板價環(huán)比下降13%。
華西證券稱，就3月拿地數(shù)據(jù)來看，熱點城市住宅拿地集中度普遍下滑。從成交供地比(房企拿地數(shù)量/同期供地數(shù)量)來看，一季度TOP50房企住宅用地成交供地比為18%，遠低于2020年同期的31%。就具體房企來看，3月，TOP50房企中僅23家房企在22個熱點城市新拿住宅用地，碧桂園、中海、龍湖、旭輝在22個重點城市拿地力度相對較大，其余TOP50房企在熱點城市住宅用地拿地不超過兩宗。
住建部副部長倪虹4月8日約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責人，提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期目標。有業(yè)內(nèi)人士認為，在“房住不炒”背景下，不排除更多城市祭出“熔斷”機制為土地市場降溫。
(記者 張軍)
