中介門店歇業 小產權房背后存復雜利益鏈
“最近查得很嚴，東莞的小產權房可以看，深圳只有一些二手小產權房可以看。”在龍華從事多年小產權房買賣的彭經理如是說，“最近的業務都暫停。”
最近一段時間，深圳小產權房市場刮起“嚴查風”，讓這個一直處于“地下”的市場暴露在風口浪尖上。為什么小產權房市場能夠一直火熱?監管呼聲高漲，最近深圳小產權房市場又發生了哪些變化?
小產權房復雜利益鏈
眾所周知，在官方的表態中深圳并不存在小產權房，只有“違法建筑”。雖然是違法建筑，但深圳的小產權房市場已經成為一個繁榮多年的地下市場，就像一場賭局，愿賭服輸，這跟深圳的居住空間供給或許也有關系。曾有相關數據顯示，深圳市的違法建筑面積占接近一半的深圳總建筑面積。
除此之外，小產權房交易帶來的利潤也是這個市場能存在和發展的原因。“七八年前，深圳很多小產權房的單價都在5000元以下，現在單價1萬元以下的都不多了，而且我們跟正常的中介收費標準一樣。”彭經理說，“除了價格的優勢，不限購、交易過程不占用名額也是這類房子的優勢。”
對于一般的小產權房買賣交易，除了買賣合同，還有律師見證和村委物業公司或村委相關的蓋章和證明，統建樓或許還會另外簽署一份合作建房或永久租賃協議。不過，記者調查發現，深圳多數村委其實早已經不會給相關小產權房交易蓋章或作證。此外，小產權房交易的違法性并不會因為有律師見證而合法化。
“我剛剛買了一套小產權房，只是花了5000元找了一個律師做見證，原業主把一手的合同轉給我，然后去物業管理公司更換了名字，就這樣交易完成了。”陳靜(化名)剛剛在龍崗買了一套小產權房，這種交易模式也讓她感到有點“兒戲”。
由此可見，小產權房有著與正常商品房類似的交易鏈條，衍生出中介、律師服務等居間服務市場。此外，小產權房也是一些投資公司熱衷的投資領域。記者在坂田、布吉等多個片區調查時也看到，一些小產權房都被投資公司整棟買下后再進行分割和裝修，隨后推出市場散售，而且價格極為不透明，多數都是按一套一個總價，沒有具體的面積。
中介暫時蟄伏轉戰臨深片區
最近幾年，深圳樓市調控逐步升級，商品房投機的入口被一個個堵住，部分市場熱錢似乎又回到了“熟悉又神秘”的小產權房市場。
“過去，有些投資客熱衷短炒小產權房，過戶手續辦完后立馬加價10%到20%轉售，反正買賣也不用交稅。”彭經理說。記者此前調查發現，在沙井、觀瀾、清湖和坂田等片區，部分小產權房在一年時間里的漲幅超過30%。如果涉及回遷概念，漲幅更是驚人。以多次被曝光的沙井金蠔小鎮片區為例，當地的房產中介此前表示一些即將拆遷的小產權房價格上漲明顯，均價甚至已經超過5萬元。
最近，深圳小產權房市場再次站上風口浪尖。記者前往市場焦點所在的沙井金蠔小鎮采訪發現，當地許多小產權房中介門店已經“人去店空”。與此同時，路上隨處可見關于小產權房買賣的警示標語，其中不乏一些很有當地特色的粵語標語，例如“投資搵錢系正路，小產買賣行錯路”。有當地小產權房中介經理表示，最近已經暫停業務，轉而推銷離沙井不遠的東莞小產權房。“東莞長安、鳳崗那邊還有很多單價在1萬元以內的小產權房，而那邊的商品房單價也超過3萬。”不過，也有房產中介私底下繼續推銷沙井以及周邊的小產權房。
回遷指標房誘惑大
“其實，一般買小產權房自住的人多數會選擇統建樓，這些小產權房往往都是高層帶電梯小區，品質不比商品房小區差多少，但現在大部分村委都不能更名了。相比統建樓，城中村回遷房指標才是炒作最厲害的領域，尤其是那些城市更新專規已經獲批的城中村回遷房指標。”彭經理表示。
記者調查發現，類似的情況其實在深圳各個擬拆遷的城中村比比皆是。在羅湖區田心村，記者也發現有房產中介兜售城中村回遷房指標，聲稱可以與開發商簽約，舊改后就順利獲得新房，要價已經飆至每平方米6萬元左右，接近該片區目前的二手房房價。而在南山白石洲，一些城中村回遷房指標的要價接近每平方米10萬元。此外，“平湖回遷房”、“龍崗萬科回遷房”……一個個打著“無需社保、不限購、買到就是賺到”的明碼標價回遷房公開在一些網站論壇，微信公眾號，甚至在閑魚平臺上掛賣銷售。
有購房者告訴記者，中介的口吻都是說只要能順利與開發商簽下《房屋拆遷補償安置協議》并蓋完公章，就表明確權已經完成。記者此前也向一家房企咨詢，基本上只要村里認定，開發商也就認可了投資客的身份，但主要風險還是集中到開發商的舊改進度上。
應如何監管
近日，關于小產權房特別是回遷房市場升級監管的消息不斷傳來。市場公開消息指出，沙井京基御景瓏庭回遷房涉嫌未辦理完交割手續便加價違規炒作銷售，對應的投資公司深圳市云數空間科技有限公司被寶安區住建局約談。深圳寶安區住建局發布風險提示并采取約談、鎖盤、進一步調查等一系列舉措，整頓規范房地產市場秩序。
深圳市龍華區住建局近日發布了關于禁止代理銷售“小產權房”的通知。該局在通知中表示，“小產權房”屬于明令禁止交易的房地產，各房地產中介機構、從業人員應依法依規開展經紀活動，不得代理銷售“小產權房”，不得為“小產權房”交易提供經紀服務，各房地產中介機構應及時進行自查自糾。更有市場消息指出，“深圳市全市范圍內都已做這個要求。”不過，值得注意的是，深圳市房地產中介協會早已發布關于切勿為產權不明晰房產提供居間服務的鄭重提示。
截至目前，深圳暫未出臺回遷指標房交易管理辦法。如果說，以回遷房、小產權房等為代表的市場迎來進一步監管，深圳樓市亂象或將進一步得到遏制。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，一直以來深圳都在打擊小產權房交易，但這一次的力度最大，違法建筑泛濫，投機炒作愈演愈烈，導致舊改補償預期提升，獅子大開口要價，不利于推進舊改。最后，小產權房市場泛濫，無法給正規房地產市場留足空間。
合一城市更新集團董事總經理羅宇指出，根據目前的城市更新條例要求，在城市更新項目立項之前，就要先就村改項目的房產進行確權并在后續回遷給確權權利人，即使購買了也是長期持有等待回遷;而對于已立項的，可能未來政策細則上也會要求在某個時間點之前，就要對這些回遷類小產權房進行確權。這樣一來，就堵住了回遷類小產權房炒賣的漏洞。
(記者 浩林)
