交錢買房、簽訂合同、裝修入住……卻沒料到十多年后被人訴至法院，告其“鳩占鵲巢”。法院判決：立即騰房!這是省會李先生遭遇的奇葩事、糟心事。為了維護自身權利，他從被告到原告，多年的維權路布滿坎坷與艱辛，最終仍失去了房屋，雖得到了相應的賠償，但他心中仍有諸多難解之結。今年7月8日，省會市民李某向記者講起了親身經歷的一房二賣案，語氣仍然憤憤不平：明明交了全款購房，也與開發商簽訂了《商品房購銷合同》，為什么法院卻將房屋歸屬權判給別人?后簽的合同為什么也成有效合同了?記者經了解，還原了案情的經過，并請律師對此案中李某提及的諸多法律方面的疑問進行解答。
李某買房入住十多年后被起訴騰房
1995年8月4日，省會市民李某付全款在石家莊市廣源路某小區購買了一套商品房，并與某房地產開發公司簽訂了《商品房購銷合同》。1995年底，李某將房屋裝修好后入住，但一直沒有辦理房產證書。
2013年9月，李某突然收到法院傳票：同住某小區的宋某以李某入住的房產所有人名義起訴李某，要求李某騰房。至此，李某才得知房地產開發公司一房二賣，于1997年11月4日，同樣與宋某簽訂了《商品房購銷合同》，將李某居住的房屋賣給了宋某，并為宋某辦理了房屋登記手續。為了維護自身的合法權益，李某積極應訴，主張該房屋歸屬權為其本人。
法院終審判決訟爭房產歸宋某
現實對于李某來說有些殘忍。2013年12月16日,石家莊市新華區人民法院就宋某訴李某物權保護糾紛一案,判決李某于判決生效之日起三十日內搬出，將訟爭房產交于宋某。
李某不服該判決，提起上訴。2014年3月21日，石家莊市中級人民法院作出二審民事裁定書，要求發回重審。經一審法院重審，2014年12月8日，石家莊市新華區人民法院作出判決：李某于判決生效之日起三十日內搬出，將訟爭房產交于宋某。李某對判決再次提出上訴，但仍以敗訴告終。
2016年8月10日，宋某申請法院強制執行。石家莊市新華區人民法院向李某發出執行通知書。對此，李某提出執行異議，但石家莊市新華區人民法院駁回了李某異議申請。李某又提出執行復議，再次被駁回。
李某撤銷宋某房產證訴求被駁回
李某不服判決，堅持認為房屋屬于自己。于是，在應訴的同時主動維權。2014年1月7日，李某將石家莊市住房保障和房產管理局作為被告起訴至石家莊市新華區人民法院，要求撤銷宋某的房產證。2014年3月20日，石家莊市新華區人民法院判決駁回李某訴訟請求。李某上訴至石家莊市中級人民法院，石家莊市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
2014年11月，李某以宋某、某房地產開發公司作為被告，起訴至石家莊市新華區人民法院，要求判定宋某與開發商簽訂的合同無效。2015年6月10日，石家莊市新華區人民法院判決駁回李某訴訟請求。李某上訴至石家莊市中級人民法院，2016年2月23日，石家莊市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。
放棄主張訟爭房產 接受經濟賠償
多年訴累使李某身心俱疲，維權陷入困境。2017年，李某找到河北啟疆律師事務所張少華、侯亞楠律師尋求幫助。張少華給出建議：放棄主張訟爭房產，盡一切可能在房產開發商處獲取相應賠償。通過律師苦口婆心地釋法明理，李某終于答應律師建議的訴訟請求。
2017年7月3日，李某將某房產開發公司起訴至石家莊市新華區人民法院，要求解除房屋買賣合同并賠償損失。2019年6月15日，石家莊市新華區人民法院作出判決，支持李某請求。隨后，某房產開發公司上訴至石家莊市中級人民法院。此案邊訴邊調，在石家莊市中級人民法院調解下，李某經多次與某房產開發公司協商，雙方于2019年底最終達成和解。
律師說法：
記者聯系了河北啟疆律師事務所律師侯亞楠、張少華，他們就此案的案情和涉及的法律問題進行了闡釋。
侯亞楠律師介紹：此案是典型的房地產開發公司一房二賣。所謂一房二賣即：先后以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。
由于商品房交易行為比較復雜，最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)中，專門針對房地產開發企業作為房屋出賣方的商品房買賣合同行為進行規范處理。
侯亞楠律師表示：找到正確的維權之路，是減少訴累、把損失降到最低的關鍵。此案涉及多個法律關鍵詞：一房二賣、合理合法訴求、善意第三人、有效合同。
此案中，出賣人先后與兩個不同的買受人李某和宋某訂立合同后，對后買受人宋某履行了合同義務，辦理了房產過戶登記手續。在該情形下，兩個房屋買賣合同均具備了合同生效的要件，屬有效合同。但因成立在后的合同已經履行完畢，該合同中的買受人宋某已實際取得房屋所有權。此時，前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的：后買受人宋某因其債權已得到滿足，已經是該房屋的所有權人，故其享有的是該房屋所有權上產生的物權請求權。
前買受人李某即使已占有買賣標的物，因該房屋所有權已經經過登記移轉于后買受人宋某，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎，構成無權占有，應負返還房屋的義務。因此，李某在之前主張要回房屋的訴求沒有得到支持。
依據有關法律規定，合同的標的物已經歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務轉化為損害賠償的債務。所以，李某對開發商的損害賠償請求是合理訴求，得到法律支持。
張少華律師提醒廣大市民：房屋買賣是涉及民生的大事，在簽訂購買協議后應盡快辦理房產證。一旦合法權益受到侵害，要依法盡快找準維權方式，避免遭受更大損失和不必要的訴累。(記者 李永志)
