2021年仍是房價上漲與調控博弈的一年，房地產市場調控的“主戰場”轉移至金融信貸領域。
自央行、銀保監會下發“房貸集中度新規”近兩個月后，目前至少包括廣東、海南、浙江、上海、廈門等地下發了房貸集中度的地方性細則。
與此同時，在“深圳二手房成交參考價發布機制”公布半個月后，多家銀行從觀望轉為執行，目前已有建設銀行、光大銀行、農業銀行正式將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
銀行房貸政策方面的一系列變化，將對樓市帶來怎樣的變化?
房貸集中度管理漸次落地
2月25日，記者梳理發現，在央行、銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)近兩個月后，目前至少包括廣東、海南、浙江、上海、廈門等地下發了房貸集中度的地方性細則。
從各地細則來看，普遍上浮了房地產貸款集中度監管指標上限，但各地各行具體上浮的百分點仍有差異。
專家認為，此次調整集中在第三、第四、第五檔銀行，體現了地方監管政策的靈活性，同時也將為這些銀行的經營壓力帶來緩解。
普遍上浮
近期，多地相繼下發了地方版房地產貸款集中度的通知。
央行廣州分行、廣東銀保監局日前下發通知，對轄內第三檔中資小型銀行和非縣域農合機構、第四檔縣域農合機構房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別提高了2個百分點到2.5個百分點。
其中，第三檔房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為24.5%、19.5%;第四檔房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限分別為20%、15%。涉及的銀行包括廣州銀行、東莞銀行、華興銀行、廣州農商行、東莞農商行、佛山農商行等。
值得注意的是，此次調整不包含深圳。深圳仍維持去年12月央行發布的對于第三檔、第四檔、第五檔地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度的具體要求。
海南也結合自身實際情況制定細則。中國人民銀行海口中心支行聯合海南省銀監局共同制定并發布了《關于實施海南省地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的通知》。
“海南在全國房地產貸款集中度管理要求的基礎上，在政策允許的前提下，確定上調第三檔銀行房地產貸款占比上限2.5個百分點至25%，這樣更符合海南實際，有助于相關機構更加合理優化信貸結構。”人民銀行海口中心支行貨幣信貸管理處副處長石海峰介紹。
石海峰表示，根據辦法規定，海南省地方法人銀行業金融機構主要適用第三至五檔。省內大部分地方法人銀行業金融機構符合房地產集中度管理制度要求，這得益于近年來海南以壯士斷腕的決心采取的房地產調控政策。
2月23日消息，央行杭州中心支行、浙江銀保監局也已下發《關于貫徹落實銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求的通知》，對第四檔、第五檔相關銀行房地產貸款集中度上限分別提高1個百分點、2個百分點，分別為18.5%、13.5%;14.5%和9.5%。
上海方面則上調第三檔、第五檔的房貸占比上限，分別上調了2個和1.5個百分點。其中，第三檔房地產貸款占比、個人住房貸款占比上限執行的是24.5%、19.5%;第五檔執行的是14%、9%。
另外，廈門版房地產貸款集中度監管要求則與央行、銀保監會此前通知保持一致。
調控放松?
從各地細則來看，普遍上浮了房地產貸款集中度監管指標上限。這是否意味著政策有所松動?
光大銀行金融市場部分析師周茂華認為，目前來看，調整主要集中在第三、第四、第五檔銀行，整體業務占銀行體系比重有限，再加上調整幅度較小，因此對銀行穩健經營影響不大。“地方監管部門根據實際情況進行一定幅度上調，主要體現了監管政策的靈活性，而非一刀切”。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《國際金融報》記者，此次政策進一步體現了各地在積極落實房貸集中度政策，也說明不同銀行調整的空間不一樣。
嚴躍進指出，“第一檔和第二檔的銀行普遍屬于房貸業務比重大、金融風險管控責任大的銀行，所以上限上調的空間不大。而對于一些中小銀行，尤其是和農村相關業務掛鉤的銀行，其貸款政策可以更為靈活。尤其是后續各地城鎮化和市民化過程中，部分銀行貸款上限提高，那么其支持進城購房等方面會更游刃有余。”
對于相關購房者來說，嚴躍進認為需要積極了解各地銀行貸款政策，減少貸款辦理的風險。“大方向看，房價過熱的城市等所在銀行，其上限上調空間小;而信貸額度充裕的城市，上調的空間較大”。
受訪人士強調，此次多地上限調整并不意味著房貸政策的放松，此舉對中小銀行的經營壓力有緩解作用，也能保證政策的平穩著陸。
東吳證券研究所首席銀行分析師馬祥云發布研報指出，從地方法人銀行經營角度，適度松綁房貸也能緩解部分壓力，因為近期區域性地方法人銀行已被禁止通過互聯網渠道異地吸收存款、投放貸款，而房貸仍屬于本地市場的優質資產。
“另一方面，監管層近期仍在嚴查經營貸及消費貸違規流向樓市的問題，同時熱點區域的房地產管控也持續嚴格，因此不代表房貸管控力度整體放松，不排除后續仍有其他區域適度調整指標上限。”馬祥云指出。
招聯金融首席研究員董希淼同樣表示，監管對地方性法人銀行的房地產貸款集中度本身就相對于大中型銀行的更加嚴格，各地適度放松當地中小銀行的房地產貸款集中度要求，不會對銀行流入房地產市場的總體金額產生太大影響，且也有利于短期內這些銀行的轉型發展。
“監管對房貸集中度進行管理，是要控制過量的資金進入房地產市場，也要保持房地產市場的平穩發展。”董希淼表示，一行一策、一地一策也體現了當下房地產調控政策的靈活性。
東吳證券預計，后續居民信貸仍可能受房貸管控的影響而降速，房地產總貸款及個人住房貸款占比的平緩下行趨勢將持續。不過，該機構強調，盡管部分頭部銀行占比超標，卻無需擔憂。“我們認為，政策已給予充足過渡期，商業銀行也不需要對存量房貸進行‘壓降’，只需要調整未來2至4年的新增貸款結構，逐步推動存量占比達標。在房貸集中度調整過程中，優質零售銀行的財務指標不會產生波動”。
深圳部分銀行放貸已按“官參價”
深圳多家銀行已正式將二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據。
在《深圳市住房和建設局關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》(下稱《通知》)發布半個月后，多家銀行從觀望轉為執行，目前已有建設銀行、光大銀行、農業銀行公布相關消息。
火熱的深圳樓市能否降溫?這又對購房者影響幾何?
多家銀行表態執行
2月8日，深圳市住建局發布《通知》，公布了深圳3595個住宅小區二手房成交參考價。
深圳某房產中介對《國際金融報》記者解釋稱，“比如說，二手房的房東出價每平方米10萬元，但住建局的參考價為每平方米8萬元，那么這里就有每平方米2萬元的差價，而這部分只能算在購房者首付里，銀行不能貸款。”
對于購房者而言，直接影響就是首付將大幅提升，貸款將變少。
“威力極大。”海貝找房總經理謝林鋒認為，如果商業銀行按照評估價格走，那么貸款的成數就會變少。深圳灣一帶的指導價格幾乎已經是成交價格的二分之一甚至是三分之一，那么就會變相提高首付，“基本要去到七八成了，那二手房成交就會降到冰點”。
隨后，2月20日晚，深圳光大銀行率先表態，根據《通知》及監管要求，深圳市住建局發布的二手住房成交價格將作為該行按揭貸款參考依據。
2月23日，深圳建行透露，該行根據《通知》發布的二手住房成交參考價格作為該行按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執行。
同日，深圳農行也透露，《通知》下發前的二手房貸款按原有制度執行，《通知》下發后該行以深圳市住建局發布的指導價為貸款發放的重要參考，具體細則正在研究制定中。
“如果銀行全面跟進，深圳樓市過往‘高杠桿’的炒作之風將會有所改變。”深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒表示，銀行將會以官方參考價作為發放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發約談，并對此承擔責任。
政策效果立竿見影
為何要引導深圳二手房價格?
首先，從價格來看，深圳樓市熱的“離譜”。從2月23日國家統計局發布的最新70城二手房價格指數來看，漲幅環比數據中，深圳是二手房漲幅最大的城市。
“政策將指導價作為調控目標，作為銀行評估房價和發放貸款的準繩，不管是按揭貸，還是抵押貸，杠桿率會明顯受到控制，這對控房價和穩預期，意義非凡。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《國際金融報》記者。
政策一出，給深圳的二手房市場當頭棒喝。從深圳市住建局房地產信息平臺預錄網簽合同統計的數據顯示，新政的影響已開始顯現，二手房網簽量開始迅速下滑。深房中協公布的最新數據顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網簽362套(含自助網簽)，環比下降78.3%。
從走勢上看，新政對市場的影響“立竿見影”，但因為含春節假期，仍會受到一定程度的“節日效應”影響，因此市場對新政的最終反應有待持續觀察。
“深圳近期二手房政策管控明顯升級，尤其是二手房參考價政策的出臺，客觀上有助于后續房地產市場的穩定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者稱，隨著二手房貸款政策的收緊，深圳二手房價格降溫的概率加大。
李宇嘉指出，當前，深圳樓市調控到了關鍵期，政府指導要形成去杠桿的準繩、打擊炒房的利器，并且具有公信力。他對記者強調了二手房調控的重要性，“如果不對二手房價格進行干預，新房限價就是徒勞的，因為這會造成一二手房‘價格倒掛’，購買力就會去炒新房，新盤‘個位數’中簽率的盛況繼續上演，新房和二手房價格輪番上漲，樓市調控就失控了。近年來，深圳房價上漲，很大程度上是二手房價格上漲導致的”。
以往，深圳炒房者“見招拆招”，通過借道經營貸、消費貸購房，李宇嘉指出，先不說各地春節前后都在打擊經營貸、消費貸流入樓市，此次政策出臺“打蛇七寸”，指導價下降以后，消費貸、經營貸可貸金額也明顯減少。
“只有銀行與政府共同聯動推進，新政才能達到預期想要的效果，現階段買賣雙方或有一個博弈的過程，但只要政策堅持下去，以及更多的銀行貫徹落實指導價發放貸款，二手房市場的掛牌價格肯定會有所下降。”李宇嘉表示，未來深圳監管部門可以從風控的角度，從打擊資金違規流入樓市的高度，從金融審慎管理的維度，從金融監管落實“一城一策”的站位，要求轄區內的銀行，嚴格執行二手房指導價。
(記者 曹韻儀)
