中新經(jīng)緯1月13日電 (董文博)1月13日早間，A股三大指數(shù)震蕩回調(diào)，滬指午盤收跌0.31%報3586.29點，深成指跌0.84%報14300.53點，創(chuàng)業(yè)板指跌0.36%報3125.39點。
盤面上看，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)較為亮眼，申萬一級行業(yè)房地產(chǎn)指數(shù)盤中整體漲逾1%。個股方面，新華聯(lián)六連板，股價站上3.64元創(chuàng)歷史新高；大龍地產(chǎn)、濟南高新漲停，渝開發(fā)、嘉凱城、三房發(fā)展、天保基建等盤中封板。
房地產(chǎn)板塊個股表現(xiàn) 來源：Wind
并購貸不再計入“三道紅線”
連日來，房地產(chǎn)并購貸款不再計入“三道紅線”指標備受市場關注。據(jù)公開報道，有房企人士證實，該消息屬實，多家大中型銀行表示已做好房地產(chǎn)并購貸款等業(yè)務的額度安排。
所謂“三道紅線”，是監(jiān)管部門在2020年8月針對房地產(chǎn)企業(yè)提出的指標，即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比大于1。在上述三個指標上，房地產(chǎn)企業(yè)被劃為紅橙黃綠四檔，踩中三項的歸入“紅檔”，踩中兩項的歸入“橙檔”，踩中一項的歸入“黃檔”，三項均未踩中的歸入“綠檔”。
事實上，并購貸款不再計入“三道紅線”指標這一消息此前已有苗頭。
2021年12月，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風險處置項目并購金融服務的通知》，其中明確，鼓勵銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務，重點支持優(yōu)質的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質項目。央行金融市場司司長鄒瀾指出，房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是行業(yè)化解風險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。
華泰證券認為，政策落地有望給優(yōu)質央國企負債端適度“松綁”，緩解出險企業(yè)流動性風險。而落實的難點在于，一是優(yōu)質收并購項目不足；二是出險企業(yè)盡調(diào)難度較大，國企需要兼顧收益和社會責任，如何商定對價是關鍵；三是信息披露尺度難把握；四是配套政策還需跟上。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，此前部分央企有收購項目的考慮，但是由于“三道紅線”的制約，所以類似收并購方面其實是有壓力的。所以并購貸款不再計入“三道紅線”政策進一步為當前收并購市場帶來利好，實際上在原有政策基礎上放松，即本身不會影響三道紅線的考核，這樣相關企業(yè)收并購的動力會增強。
市場反應方面，嚴躍進認為，此類政策勢必加快出險企業(yè)問題項目的收并購交易。從當前一些優(yōu)質房企尤其是央企來看，其利用此類政策能夠加快進行收并購，具有較好的意義；而從一些問題房企來看，一些資產(chǎn)處置的節(jié)奏會加快，在回籠現(xiàn)金流的同時也加快債務的處置，預計后續(xù)包括債市和地產(chǎn)股等，都會面臨提振的機會。
不過，嚴躍進強調(diào)，需要說明的是，此類政策不代表“三道紅線”在松綁，只能理解為在實踐中，為了加快房地產(chǎn)企業(yè)風險的處置，針對此類交易提供了一些變通的方式和手段。
“最壞的時候即將過去”
對于今年的房地產(chǎn)市場，中信證券研究所副所長、首席FICC分析師明明團隊在最新的研報中指出，從近期的一系列政策信號和落地效果來看，房地產(chǎn)市場無論是銷售還是投資的環(huán)比低點已經(jīng)來到。
該團隊認為，金融托底政策的迅速實施，最直接的效果體現(xiàn)在融資端，現(xiàn)金流壓力得到較好的緩解；商品房銷售也開始出現(xiàn)見底的跡象，環(huán)比向上的信號最快可能出現(xiàn)在今年3月份。隨著托底政策開始落地見效，最壞的時候即將過去，地產(chǎn)銷售有望在一季度末反彈，全年地產(chǎn)投資有望實現(xiàn)正增長。
中銀國際表示，近期確有看到收并購的邊際放松，但真正發(fā)揮作用仍需要一定的時間與條件。在政策未正式落地前，行業(yè)在逐步清整過程中將進一步推動各類資源向優(yōu)質頭部房企聚攏，融資渠道暢通、綜合能力突出的優(yōu)質龍頭房企現(xiàn)階段仍享有更高的估值溢價。從地產(chǎn)基本面來看，隨著Q1銷售底部區(qū)域的到來，基本面將出現(xiàn)回升，投資或在Q2見底并開始改善。
從投資角度看，平安證券認為，短期行業(yè)流動性危機仍未消除，政策博弈空間仍在。東北證券則表示，現(xiàn)階段的逆周期政策調(diào)節(jié)力度稍顯不足，后續(xù)有望看見力度更大的調(diào)節(jié)政策出臺，穩(wěn)健綠檔房企將加速集中。
中銀國際稱，一季度仍是較好的配置窗口期，政策改善預期仍在加強，政策修復后的行業(yè)行情值得關注，屆時彈性較大的二線房企估值或將有所提升。
銀河證券同樣指出，目前處于“基本面底”+“政策底”的組合，政策逐步從信貸端過度到需求端，之前壓制估值的關鍵因素得到緩釋，板塊目前“低估值、低倉位、高股息”的特征具備足夠的安全邊際和彈性，一季度是配置的最佳窗口期。(中新經(jīng)緯APP)
(文中觀點僅供參考，不構成投資建議，投資有風險，入市需謹慎。)
