十大買房壓力最大城市 深圳第一
近年來，大城市的住房難問題備受關(guān)注。那么哪些城市的居住壓力最大呢?
5月27日，貝殼研究院在2021新一線城市峰會上發(fā)布了《2021新一線城市居住報(bào)告》(下稱“報(bào)告”)。報(bào)告統(tǒng)計(jì)了114個城市的居住負(fù)擔(dān)情況，報(bào)告顯示，房價收入比最高的10個城市分別是深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州、廣州、天津、福州和珠海。
報(bào)告顯示，114個城市中，居住負(fù)擔(dān)較高的前五個城市包括深圳、北京、上海、三亞、廈門。分城市級別看，一線城市居住負(fù)擔(dān)明顯高于其他城市級別，一線城市居住負(fù)擔(dān)指數(shù)算數(shù)平均數(shù)約為89.1，新一線城市約為65.2，二線城市約為63.5，三線城市約為59.3，四線城市約為55.1。表現(xiàn)出的特征為，城市級別越高，居住負(fù)擔(dān)相應(yīng)越高。
居住負(fù)擔(dān)主要體現(xiàn)買房和租房兩大方面。在購房負(fù)擔(dān)方面，貝殼研究院根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理2021年新房、二手成交均價及人均可支配收入，計(jì)算出各大城市的房價收入比情況。
數(shù)據(jù)顯示，房價收入比最高的10個城市分別是深圳、北京、上海、廈門、三亞、杭州、廣州、天津、福州和珠海。這其中，深圳以27.09位居榜首，這意味著普通居民家庭不吃不喝需要27年才能夠買得起屬于自己的一套房子。
深圳的整體房價水平已經(jīng)超過北京上海。深圳不僅房價高，而且面臨的上漲壓力較大。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年2月，深圳二手房同比漲幅達(dá)到了16%，位居全國第一。可見自去年疫情以后，深圳的漲幅最大。
深圳的房價高，一方面是旺盛的需求。根據(jù)最新公布的七普人口數(shù)據(jù)，深圳十年來的人口增量達(dá)到了713.65萬人，增量在各大城市中領(lǐng)跑，十年增幅達(dá)到了68.47%。
但在如此多的人才、人口流入下，深圳的住房供應(yīng)卻相對有限。第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的主要城市年度數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)梳理發(fā)現(xiàn)，2002年-2019年，18年間深圳住宅商品房銷售面積合計(jì)為9899.83萬平方米，在35個主要城市中位列第26位。如果以每套房80平方米計(jì)算，則只有124萬套左右。其中2019年銷售面積僅為638.42萬平方米，僅為重慶的八分之一。
此外，深圳作為金融中心，擁有大量的金融機(jī)構(gòu)，資金流入也很大。數(shù)據(jù)顯示，2020年12月末，深圳市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額10.19萬億元，成為繼北京、上海之后第三個突破十萬億元的城市。
深圳之后，北京和上海房價收入比也都超過20。相對來說，在四個一線城市中，廣州的購房壓力最小，房價收入比僅為14.64，不僅遠(yuǎn)低于深圳、北京和上海這三個一線城市，也低于三亞、廈門和杭州，位居全國第七。由于廣州總體房價水平要比北上深低不少，而且發(fā)達(dá)的地鐵交通網(wǎng)絡(luò)連接市中心和外圍城區(qū)，這也讓上車族有了更多選擇。因此廣州年輕人自有住房比例也最高。
來自海南、33歲的林先生去年9月在廣州番禺區(qū)萬博板塊入手了一套電梯兩房。“廣州雖然市中心房價很高了，但如果不太考慮學(xué)位等因素的話，在外圍區(qū)域還是有很多選擇。”
廈門購房壓力高 長沙壓力小
一些新一線城市和二線城市購房壓力不小。新一線城市中，房價收入比較高的城市包括杭州、天津、南京、東莞及武漢等，其中杭州房價收入比較高，甚至超過了廣州。
目前杭州的房價水平在新一線城市中位居第一。近年來，杭州在數(shù)字經(jīng)濟(jì)的帶動下，人口流入較快。十年來，杭州人口總量增加了323.56萬人，增量位居長三角城市第一。
二線城市中，廈門、福州、珠海、嘉興及廊坊等城市的房價收入比較高，其中，廈門房價收入比為20.7，僅次于深滬京，位居第四。目前廈門的房價水平也高居第四。
廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎對第一財(cái)經(jīng)記者分析，廈門在城市建設(shè)、教育等公共產(chǎn)品的供給方面都是福建最好的，作為區(qū)域中心城市，廈門房地產(chǎn)市場對周邊地區(qū)有很強(qiáng)的“海綿效應(yīng)”，把周邊泉州、漳州等地的資金、購買力都吸引了過來。另外廈門打造總部經(jīng)濟(jì)，也吸引了泉州等周邊很多大企業(yè)來設(shè)立總部。
與此同時，廈門房地產(chǎn)市場在供應(yīng)端又一直偏緊。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門住宅商品房銷售面積僅為274.7萬平方米，在35個重點(diǎn)城市(包括直轄市、拉薩以外的省會城市和計(jì)劃單列市)中，略高于西寧，位居倒數(shù)第二。
珠海的房價水平高也有多個因素。其中珠海的市場與三亞有類似之處，珠海也是旅游城市，環(huán)境資源獨(dú)特，宜居因素十分突出，吸引了來自全國各地的購房者。此外珠海地處珠三角核心區(qū)，不少深圳和廣州的購買力也外溢到珠海。
相比之下，長沙、沈陽、重慶的房價收入比相對偏低，其中長沙是典型的居住友好型城市，收入漲幅明顯跑贏房價，房價收入比僅為6.35。
數(shù)據(jù)顯示，2020年，長沙全體居民人均可支配收入為51477.6元，同比增長5.7%。在中西部各大重點(diǎn)城市中領(lǐng)跑，超過了東部沿海的青島、天津、福州、泉州等地。不過，長沙的房價水平一直都比較低。在中西部地區(qū)，位列呼和浩特、南昌等城市之后。在15個新一線城市中，長沙房價墊底。
貝殼研究院高級分析師閆金強(qiáng)對第一財(cái)經(jīng)分析，長沙成為名副其實(shí)的房價洼地，除了受供需平衡影響外，更重要的原因是在“房住不炒”政策影響下，從土地出讓、購房資質(zhì)、交易管控等方面入手，通過“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”等措施，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定市場預(yù)期的目的，從根本上遏制了投機(jī)行為，讓房屋回歸居住屬性。
租房壓力：這四城壓力大
大城市買房不易，在各種因素沒有買房的情況下，就先選擇租房。在一些城市，租房的壓力不小。
根據(jù)貝殼研究院所做的調(diào)研顯示，租客普遍可接受的房租收入比在30%以下，也就是說，租金不能超過家庭月收入的30%。如果以此為閾值，在樣本城市中，有三亞、上海、深圳及北京的房租收入比高于30%。
這其中,北上深這三個一線城市產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，作為高科技公司聚集地，吸引高端人才的涌入，同時受限于供給端影響，一線城市房租居于高位。此外，以90后為代表的新青年在租賃需求方面又提出較高的居住品質(zhì)，這部分成本最終會折算到租金上。
當(dāng)前，包括一線城市在內(nèi)，人口流入較多的大城市，住房問題較為突出。解決大城市住房突出問題成為經(jīng)濟(jì)工作一大重點(diǎn)。目前，盡管大部分城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房問題得到解決，但以進(jìn)城務(wù)工人員、新畢業(yè)大學(xué)生、流動人口為基礎(chǔ)的新市民群體住房問題仍然比較突出。
大城市之外，三亞這樣的三線城市，房租收入比也高達(dá)46.58%。作為典型的旅游城市，三亞的租房市場以旅游租房為主，一般情況下三亞的房子在每年的冬天會非常火爆，這是因?yàn)榇罅康谋狈饺藭饺齺唩矶燃偕踔吝^年，而三亞的房租也會在冬天實(shí)現(xiàn)大規(guī)模的上漲。因此三亞的租金水平與當(dāng)?shù)乇旧淼氖杖胨礁叩筒]有太大的關(guān)聯(lián)。
