“十四五”規劃綱要重提“房住不炒”加快培育和發展住房租賃市場專家解讀
未來5年樓市調控將有啥變化
● “十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩地價、穩房價和穩預期的“三穩”目標更加明確
● 加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題
● 加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益
3月13日，《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》(以下簡稱《綱要》)發布。對于房地產行業，《綱要》提出，“十四五”期間仍要堅持“房住不炒”，而且穩地價、穩房價和穩預期的“三穩”目標更加明確。這也為今后房地產市場的發展走勢定下了基調。
保障性住房是《綱要》重點強調的內容。《綱要》提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。尤其是以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。業內人士表示，新市民住房問題是住房市場的核心問題，而增加共有產權房、租賃房的供應則是解決這一問題的重要路徑，而且具有緊迫性。
房住不炒仍是樓市基調
凸顯政府重視民生問題
2021年，“房住不炒”第三次出現在政府工作報告中，之前兩次分別在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，距今已逾四年。
在政府工作報告中，“房住不炒”的表述是一樣的，但“房住不炒”后面的文字卻不相同。2018年政府工作報告稱，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。2020年，后面的內容是“因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”。
對此，有評論認為，兩年都是著眼于各城市根據自身情況量身定制調控措施，一城一策實施調控也在不斷地認知強化下逐漸成為常態。但今年則有所不同，“房住不炒”之后，明確了要穩地價、穩房價、穩預期，這是一個更加兼顧全局的提法。
值得注意的是，除政府工作報告提出“穩地價、穩房價、穩預期”“解決好大城市住房突出問題”外，堅持“房住不炒”還列入了《綱要》。
“‘房住不炒’在政府工作報告中頻繁出現，說明政府對民生問題的重視，雖然是簡單的四個字，但是對房地產企業產生了重要影響。各地政府出臺調控政策的嚴厲程度和時間跨度是超出預期的，每個企業的理解程度也不同，企業應當時刻關注房地產政策，投資行為應當遵循政府調控政策的底層邏輯。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法治日報》記者采訪時說。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波指出，住房問題是近些年政府一直關注的重點，今年在全國兩會提出的“房住不炒”是以往政策的繼續和發展，但今年也有突出亮點，比如對“解決好大城市住房突出問題”和“租賃房”問題的新討論，可以看出政府在實情調研下進行了創新探索，相信政策的出臺會有效解決新就業者、青年人的住房問題。
需增加保障性住房供給
以解決新市民住房問題
對于家庭剛需以及改善型需求，《綱要》強調要因地制宜發展共有產權住房。
事實上，近年來，北京、上海等地都在探索共有產權住房，通過試點，對共有產權住房的配售定價、產權劃分、使用管理、產權轉讓等規則梳理出了一整套辦法，也為北上廣等一線城市之外的其他城市推進共有產權住房的住房保障和供應體系搭建起到推動作用。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，從目前來看，共有產權住房將從一線向更多的二三線城市，尤其是二線城市覆蓋。另外，隨著共有產權住房覆蓋面不斷增大，對于房價穩定以及整個市場也會起到明顯的促進作用。通過共有產權的方式，可以解決大城市夾心層的部分居住問題。
值得關注的是，保障性住房是《綱要》重點強調的內容。《綱要》提出有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受媒體采訪時表示，新市民的住房問題是目前住房市場的核心問題。
隨著新型城鎮化的推進，越來越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近幾年涌入的新市民的收入與高房價有著較大差距，購房支付能力有限。在業內人士看來，目前，解決這部分群體住房問題的重要途徑是增加供應。
“大城市住房問題是解決住房問題的關鍵。首先，政府不僅會通過打壓房價進行調控，也會出臺有關‘增加住房供應’‘共有產權住房’‘保障性租賃住房’‘長租房’等政策。其次，除了解決供給端不足問題，政府會鼓勵大家通過租房解決住房問題。再次，企業也應當進行精細化管理，滿足市場需求，提供符合市場規律的產品。”嚴躍進說。
有效盤活存量住房資源
規范發展住房租賃市場
除了商品房和共有產權住房之外，租賃房是解決困難群體和新市民住房問題的重要渠道。
《綱要》指出，加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。加快住房租賃法規建設，加強租賃市場監管，保障承租人和出租人合法權益。
《法治日報》記者注意到，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”都是首次出現在政府工作報告里。
樓建波對這兩個“首次”的解讀是，“解決好大城市住房突出問題”“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給”是這次全國兩會的新亮點，是為了解決新市民、青年人住房少、房價貴、租房難、買房累等問題。政府已經有所行動，比如通過增加土地供應、安排專項租金、集中建設等，意味著這將是2021年房地產工作的重點。
對租賃市場特別是長租公寓市場未來是否將加大監管力度?樓建波認為，鑒于目前確實存在租賃市場亂象，應當對租賃市場特別是長租公寓加大監管力度，加快完善長租房政策。
北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥告訴《法治日報》記者，正在立法的《住房租賃條例》已將租金貸等問題納入規制，資金池問題有望解決。規范發展住房租賃市場，特別是長租房市場，是解決好大城市住房突出問題的關鍵。在房價飛漲的大城市，解決新市民、青年人和城市運行保障人員的住房困難問題，既要考慮他們的價格承受能力，又要考慮職住平衡，僅通過購房的方式難以解決，發展長租房也是解決良策之一。
有業內人士提出，未來可以建立國家級的住房市場監管機構，統一監督、管理、調控全國房地產市場，預防部分城市逐漸形成的中介機構市場占有率高的壟斷格局，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。
“規范租賃市場秩序提倡權責分明，強調政府的頂層設計，企業應當更注重提高服務質量。”樓建波說，企業可著重發展“管家”服務，搭建租客與房東之間的橋梁，滿足租客的住房需求和房東的出租需求，提供裝修、維護、繳費等服務。當前，市場上仍然存在企業自主拿地建房、自主租賃的租房模式。為防止企業的無序擴張，應當出臺相關的約束機制進行調控，比如提高準入門檻、自有資金規定等。
綱要再次提及房地產稅
推出需要全面綜合考量
此外，《綱要》還提到，推進房地產稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權。
相比于2018年、2019年，2020年以來，在政府官方口徑中，房地產稅的提法并不是很多。
追溯歷史，房地產稅的立法工作已經提了十年。在五年規劃綱要中，房地產稅最早出現在2011年發布的“十二五”規劃綱要中，其表述為“研究推進房地產稅改革”。“十三五”規劃綱要提出，“完善地方稅體系，推進房地產稅立法”。
而在全國兩會，房地產稅也是看點。房地產稅首次出現在2014年政府工作報告中，其提法是“推進稅收制度改革，做好房地產稅等相關工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊話加快推進房地產稅立法，兩年的政府工作報告中，對于房地產稅立法分別用“穩妥推進”和“穩步推進”來表述。
此后的2020年和2021年全國兩會，官方并未提及房地產稅。不過，在2020年5月11日發布實施的《關于新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》中指出，要加快建立現代財稅制度，穩妥推進房地產稅立法。
2020年11月，財政部部長劉昆在《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議〉輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解“十四五”時期財稅改革任務。劉昆在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
在嚴躍進看來，房地產稅是調控房地產市場的有效手段，近兩年沒有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影響，“如果說后續房價炒作的矛盾比較多，房地產稅依然會是重要的調節方式。同時，二手房的增值稅政策會占據主導地位，比如無錫、成都、沈陽等地二手房買賣的增值稅政策成為當地房地產政策調控的主流，有效減少了一些炒房行為”。
全國政協委員龔永德認為，目前亟須對各種和房地產業相關的稅收進行系統的梳理和研究，更有效地發揮稅收工具的力量，并制定差異化的調控政策。未來房地產稅的實施，應該根據房屋持有時間、家庭總共持有套數等因素進行相應調整。
建立租購并舉住房制度
重視租賃住房開發建設
“近幾年來，房地產市場實現平穩健康發展，主要是因為在堅持‘房住不炒’基礎定位上，長效機制發揮了積極作用。從長遠來看，如果房地產市場要長期保持健康穩定發展，特別是解決好大城市住房供求矛盾，在調控政策上要遵循市場規律，精準施策。”趙慶祥說，在穩地價、穩房價、穩預期前提下，一方面要加大共有產權住房開發建設，增加新建住房;另一方面還要通過提高存量住房市場效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解決好存量住房配置不合理、利用不充分的問題。
“簡言之，既要租購并舉，又要增量市場和存量市場并重發展。”趙慶祥說。
在趙慶祥看來，未來房地產市場會產生兩個新變化：
一是租購并舉，住房租賃成為規范發展房地產市場的重中之重;二是更加重視租賃住房的開發建設，在土地、金融和稅收等方面向新建租賃住房，特別是保障性租賃住房傾斜。在房地產市場中，租賃市場和買賣市場并重，監管制度和調控政策應當區分不同住房性質和市場類型，有保有壓，更加精準。在租賃上，新建租賃住房越來越受重視;在買賣上，共有產權住房是開發建設的重點。
(記者 趙麗 郭晶)
