盡管有“三道紅線”、“五檔房貸”以及“集中供地”的約束，但大多數(shù)房企的銷售額在2021年一季度依然錄得了“史上最佳”的成績單。這一方面是因為去年受到疫情的影響，房企的銷售額普遍基數(shù)較低，另一方面，在當(dāng)下“現(xiàn)金為王”的時代，房企加速出貨也是主動性的因素。
當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)步入緩增長的時代，穩(wěn)健生存成為了行業(yè)的共識。高杠桿不再能夠存續(xù)，房企能夠做的就是“量入為出”，在投資端快穩(wěn)準狠、銷售端把握好推盤節(jié)奏、提升產(chǎn)品能力，融資端則更要審慎研判，提高每一筆錢的使用效率。
如此種種，都是房企當(dāng)下需要修煉的技能。這個過去依靠土地紅利、金融紅利而迅速壯大的行業(yè)，到了重塑的時刻。而這種影響也逐漸體現(xiàn)在房企的財務(wù)報表上，從中可以看到，房企的杠桿率正在逐漸下降、土地投資偏向謹慎，融資規(guī)模更是有較大轉(zhuǎn)向。
房企的融資規(guī)模在今年一季度明顯下滑。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。
多重緊箍咒下，房企不再蒙眼狂奔了。而狂奔的代價，也逐漸開始顯現(xiàn)。
審慎投融資
從金融層面對房企進行約束的結(jié)果，最終都在土地市場上得到集中體現(xiàn)。根據(jù)中指院的數(shù)據(jù)，TOP100房企的拿地規(guī)模雖仍在擴大，但增幅已經(jīng)放緩，而且集中度也在降低。
中指院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額8214億元，拿地規(guī)模同比基本持平。TOP100門檻值為22億元，與去年同期相比略有下降，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為57.7%，比重持續(xù)下降。
中指院認為，2021年4月50家代表房企拿地總額較去年大幅下降，主要是由于2020年4月土地市場“火熱”，大金額地塊頻出，拉高了總規(guī)模。而代表企業(yè)雖然本月拿地同比下降，但受“兩集中”政策影響，單月拿地總量為今年各月最高。
“兩集中”政策的確深刻地影響了行業(yè)的拿地格局，對房企的資金調(diào)配以及資源調(diào)配都是一場挑戰(zhàn)。房企在這樣密集的投資活動中，多數(shù)都必須有所舍棄，要讓每一分錢都花到刀刃上，否則更可能一無所獲。
一位中型房企的人士在今年廣州、重慶集中供地后告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“太難了，真的很難啊。我們甚至海報都準備好了，都覺得是穩(wěn)拿，結(jié)果最后一塊都沒有。我們是戰(zhàn)術(shù)性放棄了廣州，所以集中精力搞重慶的，沒有想到是這種結(jié)果。”
事實上，“兩集中”供地中落寞的不僅是中小型房企。萬科、中海以及華潤在這樣的規(guī)則下甚至都沒有多少收獲。一家龍頭房企為了廣州的一塊地，出動了數(shù)十個馬甲，保證金都交了過百億，最終仍然敗北，而這并非個例。
在廣州上個月那場收金近千億的土拍中，對廣州躊躇滿志的中海最終顆粒無收;誓言要“重倉廣州”的華潤也僅得一宗地。
與投資審慎相對應(yīng)的是，房企的融資規(guī)模在今年一季度也有明顯的下滑。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年一季度房企境內(nèi)外債券融資累計約3040億元，同比下降23%，為2018年以來首季度的最低發(fā)行規(guī)模。尤其境外債發(fā)債規(guī)模大幅下滑，較2020年一季度下降43.5%。
同策研究院分析師左越認為，房企融資規(guī)模下滑主要是在政府持續(xù)推進房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的大環(huán)境下，房企整體債權(quán)融資環(huán)境較為嚴苛。“三道紅線”融資新規(guī)疊加“兩道紅線”房貸集中度管理政策，房企債權(quán)融資供需兩端均受到限制，融資環(huán)境可謂是全線收緊。此外，一季度各大房企整體銷售情況良好，為房企帶來較為充足的現(xiàn)金流，因而在債權(quán)融資的主動意愿上也有所降低。
向管理要效益
事實上，從全局的角度來看，對資金的使用、對拿地的把握這些動作都可以歸結(jié)為房企精細化管理的范疇。
正如萬科董事會主席郁亮說，十九大強調(diào)“房住不炒”的同時，也指出我國已進入新的發(fā)展階段，經(jīng)濟發(fā)展已由高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)也需要完成從規(guī)模速度向質(zhì)量效益發(fā)展的轉(zhuǎn)變，“三道紅線”、雙集中等政策的出臺，標志著行業(yè)明確進入了管理紅利時代。
“過去真的賺錢太容易了，以前地剛買，房價就漲了，誰來都能賺錢，那誰還好好干呢?說到底，以前那種模式就不可持續(xù)。很多不就是蓋個房子，位置好就賺錢，沒有什么產(chǎn)品，營銷也是亂撒錢，太粗放了。”一名長期跟蹤房地產(chǎn)股的分析師告訴21世紀經(jīng)濟報道。
但是，房企現(xiàn)今的狀況，是否能夠適應(yīng)新的變化，能夠通過精細化運作實現(xiàn)盈利，也存在著未知數(shù)。
從房企的報表上來看，至少在財務(wù)指標的優(yōu)化上，他們都有所行動。
平安證券在最近的一份研報統(tǒng)計指出，2020年末，上市房企整體凈負債率、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率、現(xiàn)金短債比分別為 76.5%、72.4%、119.6%，較2019年分別降6.7個、升0.6個、升17.5個百分點。以“三道紅線”的指標計，目前上市房企僅剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率未達到“三道紅線”要求。
龍頭房企相對而言在財務(wù)指標達標上會更加努力，例如，萬科就在今年一季度成功轉(zhuǎn)檔，根據(jù)萬科2021年一季報，萬科凈負債率為15.5%，剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率為69.5%，持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和723.7億元。
又如綠地控股，根據(jù)2020年度業(yè)績報告，綠地是“三道紅線”全踩的房企，而根據(jù)綠地披露的最新情況，其一季度現(xiàn)金短債比大于1，轉(zhuǎn)入橙檔。
不過，如果只是在財務(wù)面上進行操作，這對于資金密集型的行業(yè)來說，不過是底線而已。正如一名TOP5房企的中層管理人士對21世紀經(jīng)濟報道所言，一家房企管理好應(yīng)該是能夠有區(qū)別于行業(yè)的技能所在，比如說，同樣一塊地你測算出來能比別人多兩個點，產(chǎn)品規(guī)劃一出來就能夠獲得客戶的青睞，還有就是，在內(nèi)部的每一個細節(jié)管控上，降低“被消耗掉”資金的可能，“同樣都在一個區(qū)域里面蓋房子，從土地成本建安成本上來說，不會差別太大，最主要的就是怎樣用好錢，做到產(chǎn)品出彩。”他說。
如果以此來衡量，眾多房企包括龍頭在內(nèi)仍有許多提升的空間。誰能在“管理紅利”時代笑到最后，尚不到?jīng)Q勝的時刻。
(記者 吳抒穎)
