三湘都市報·華聲在線全媒體記者 虢燦 卜嵐 通訊員 許振興
法拍房全面納入限購，沒有房產(chǎn)所在地購房資格的人，將不能競拍法拍房。據(jù)最高法網(wǎng)站消息，《最高人民法院關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》將于2022年1月1日起施行，其中規(guī)定，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與法拍房競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。
12月20日，三湘都市報記者了解到，目前湖南省內(nèi)的法拍房中，僅長沙對部分樓盤精準(zhǔn)限購，其他市州沒有出臺相關(guān)限購政策。新規(guī)實施后，會帶來哪些變化和影響，記者進行了采訪。
新規(guī)：競拍法拍房需要購房資格
根據(jù)最高法關(guān)于司法拍賣房產(chǎn)競買人資格的相關(guān)規(guī)定，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。也就是說，想要競拍法拍房，必須有房產(chǎn)所在地的購房資格。競買人申請參與競拍的，應(yīng)當(dāng)承諾具備購房資格及自愿承擔(dān)法律后果。
同時規(guī)定，司法拍賣房產(chǎn)成交后，法院在出具成交裁定書前，應(yīng)當(dāng)審核買家提交的從申請參與競拍到成交裁定書出具時這一時間段具備購房資格的證明材料。如果經(jīng)審核買家不符合持續(xù)具備購房資格條件，買家請求出具拍賣成交裁定書的，法院不予準(zhǔn)許。
如果買家虛構(gòu)購房資格參與司法拍賣房產(chǎn)活動且拍賣成交，當(dāng)事人、利害關(guān)系人以違背公序良俗為由主張該拍賣行為無效的，法院應(yīng)予支持。如果買家虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣行為無效，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
司法拍賣房產(chǎn)出現(xiàn)流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執(zhí)行人等當(dāng)事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。
競買人虛構(gòu)購房資格或者當(dāng)事人之間惡意串通，侵害他人合法權(quán)益或者逃避履行法律文書確定的義務(wù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
影響：對法拍房市場進行規(guī)范，給城市主動權(quán)
“最高法的新規(guī)是對‘房子是用來住的、不是用來炒’定位的堅持?！遍L沙岳麓人民法院執(zhí)行局法官肖和平介紹，新規(guī)第一條中特別提到了“受房產(chǎn)所在地限購政策約束”，這實際上是給了各個城市主動權(quán)，既在全國范圍內(nèi)對法拍房市場進行了規(guī)范，又很靈活的因地制宜。
“房屋限購政策是‘一城一策’，具體限購政策是當(dāng)?shù)卣鶕?jù)實際情況來制定的，并且不是一成不變的?！毙ず推秸f。由于法拍房此前不限購，不少人將主意打到了這上面。2020年，該院在案件審理中，發(fā)現(xiàn)有人為了規(guī)避購房政策，捏造虛假債權(quán)債務(wù)關(guān)系，妄圖通過司法拍賣方式完成房屋買賣，最終三人獲刑。此案發(fā)生后，該院及時向上級法院提供了建議。
記者了解到，此前，長沙有多位房屋中介通過虛假訴訟，以法拍房的方式幫人買賣房屋，以此來規(guī)避長沙房屋限購政策。不僅如此，因為利益問題，還出現(xiàn)了部分個人炒作法拍房的嫌疑。早在2020年10月22日，長沙市住建局就對4名責(zé)任人涉嫌炒作“法拍房”的不誠信行為進行了公開曝光。其中，4人的曝光內(nèi)文為“涉嫌炒作法拍房”，另外1人曝光內(nèi)容為“介紹法拍房業(yè)務(wù)引發(fā)投訴糾紛”。
今年5月13日，長沙宣布對法拍房實施“精準(zhǔn)限購”政策，首批51個限購樓盤名單，鈺龍?zhí)煜隆朔叫^(qū)等熱點樓盤均在名單之列。
“‘精準(zhǔn)限購’實施后，確實給一些熱門小區(qū)降了溫，但是地段、學(xué)位、戶型及配套好的房子仍然受歡迎，首拍就能成功，一些條件相對較差的房子，可能需要二拍才能交易成功，甚至流拍。”肖和平說。
新規(guī)引導(dǎo)有購房資格的人參與競拍，對沒有資格仍然來競拍的，如果因為虛構(gòu)購房資格導(dǎo)致拍賣無效，一般會沒收競拍者的保證金，保證金一般是房屋掛牌價格的10%。如果虛構(gòu)購房資格還串通他人或者侵害他人利益，法院還會根據(jù)情節(jié)輕重罰款、拘留，如果存在虛構(gòu)訴訟等犯罪行為 ，還會被追究刑事責(zé)任。此外，法拍房兩次拍賣流拍后，申請執(zhí)行人可能會申請以房抵債，如果申請執(zhí)行人沒有購房資格，法院同樣不予支持。
房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，新政對法拍房限購后，不動產(chǎn)證未滿4年的賣家，以及沒有購房資格的買家將退場，被詬病已久的二手房掛牌價虛高也將改善，“此類政策，具有積極的導(dǎo)向，有利于促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>
現(xiàn)狀：熱門房子多人搶，大部分無人競拍
10月20日，記者登錄淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)頁，部分房子頁面標(biāo)注“不限購”字樣，正在拍賣的房子很多無人報名，有的則一套房多人報名競價。
上午10點，長沙市雨花區(qū)萬境水岸和苑小區(qū)一套104平方米的毛坯房開始第一次拍賣，截至中午12:33，已有11人報名競拍，價格從起拍的87萬多元漲到了123萬多元。
長沙市民劉女士關(guān)注法拍房一段時間，她計劃備孕二胎，原本百來平米的三房不夠用，想換成四房，但是關(guān)注了一個多月，沒看到合意的房子。
“我想買一套毛坯的四房，房子產(chǎn)權(quán)清晰一點的，新規(guī)定出臺對我們影響不大，但是可以限制一些沒有長沙戶籍的人來參與，應(yīng)該是減少一些競爭吧?！眲⑴空f，“我去實地看過幾套法拍房，要么配套不好，要么競拍價格上來了，不如買新房，還是再等等看?！?/p>
數(shù)據(jù)：去年長沙法拍房成交4000多套
因為不限購，法拍房曾一度成為購房者的重要戰(zhàn)場。
2020年3月6日，長沙八方小區(qū)法拍房均價達到4.55萬元/㎡，138平方米的毛坯房共28人報名，經(jīng)150多次出價，拍賣成交總價達628.12萬元。
3月9日，岳麓區(qū)梅溪四季家園二期一套法拍房以333萬元的總價成交，房屋面積為139.19平方米，成交單價23952元/㎡。
長沙一中介公司相關(guān)負責(zé)人表示，2020年，在新房市場熱銷的帶動下，長沙法拍房的成交量達到了一個小高峰。整體成交量約4000多套，占二手房市場成交量的1/10，長沙相關(guān)機構(gòu)就有300多家。
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長沙多家中介為賣房虛構(gòu)訴訟，賣家和中介均獲刑
三湘都市報·華聲在線全媒體記者 虢燦 通訊員 劉高妮
房子到手未滿規(guī)定年限，賣不出去怎么辦？房屋中介找人虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系，簽假合同打“假官司”，再調(diào)解結(jié)案，向法院申請執(zhí)行。2019年到2020年，長沙多家中介公司這樣幫不符合政策的買家賣房。
近日，岳陽平江縣人民法院宣判這起虛假訴訟案件，該案涉及的4起虛假訴訟中，4套房產(chǎn)均在長沙，3位賣家和1位房產(chǎn)中介獲刑。
2020年4月，北京人尤強想賣掉自己位于長沙河西的一套房子，但是這套房子買了不足4年，尤強又急于脫手，他找到長沙一家中介公司。中介公司幫忙聯(lián)系上另外一位房產(chǎn)中介盧勇。
尤強跟盧勇介紹的一家勞保用品經(jīng)營部簽訂一份假的《銷售合同》，根據(jù)事先安排，該經(jīng)營部以尤強沒有支付貨款，把他起訴到了岳陽市平江縣人民法院。法院立案受理，在調(diào)解過程中，原被告達成一致，法院作出了民事調(diào)解書。
該案執(zhí)行過程中，法官發(fā)現(xiàn)疑點重重，涉及虛假訴訟，移交到了平江縣公安局。一同移交的還有另外3起案件，都有盧勇的參與，涉及4套房產(chǎn)，2套位于長沙星沙，1套位于開福區(qū)，1套位于岳麓區(qū)。事發(fā)后，盧勇和3位賣家均投案自首，坦言都是為了規(guī)避長沙住房限購限售政策。
平江法院審理后認為，盧勇及尤強等3位賣家惡意串通，以捏造的事實提起民事訴訟，妨害司法秩序，其行為已構(gòu)成虛假訴訟罪，其中被告人盧勇多次以捏造的事實提起民事訴訟，屬情節(jié)嚴(yán)重。法院一審判決被告人盧勇犯虛假訴訟罪，判處有期徒刑2年，并處罰金人民幣3萬元；被告人尤強等3人均被判處拘役4個月，緩刑6個月，并處罰金2萬元。（文中人物均為化名）
